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住宅ローンが残った家・マンション・不動産の財産分与と対処法

 

  • 住宅ローンがあったら、財産分与でどのように評価されるのか?

 

財産分与の際に問題になりやすいのは、住宅ローンの残った家をどのように分ければ良いのかという問題です。

1.住宅ローンがある場合の家の評価方法

借金の関係で特に問題になりやすいのが、住宅ローンです。住宅ローンについては、一般の借金と少し異なる取扱いをされるので注意が必要です。

以下では、住宅ローンが残っている家の財産分与の方法をご説明します。

 

①アンダーローンの場合(家の評価額-ローン残額=プラスとなる場合)

●家の価値の評価
住宅ローンが残っている場合、まずは「家の評価」を行います。評価額は、お近くの不動産やネットの不動産一括査定を利用などして調べると良いでしょう。

●ローン残額の確認
次に住宅ローンの「残ローン(元本)」の金額を確認します。

●家の評価額-ローン残額
不動産の評価額と残ローンを比較したときに、評価額の方が高ければアンダーローンとなり、家には「プラスの価値」があるとされます。

この場合、家は財産分与の対象になります。
その際、財産分与上の家の価値は「評価額-ローン残額」の金額となり、財産分与の際には、その金額を夫婦が2分の1で分け合うこととなります。

 

例)家の評価額が3000万円で、残ローンが2000万円のケース

財産分与上の家の価値:3000万円-2000万円=1000万円

⇒夫婦それぞれの取得分は500万円ずつになるので、家を取得する配偶者が相手に対し、1000万円の半額である500万円を支払うことによって清算します。

②オーバーローンの場合(家の評価額-ローン残額=マイナスとなる場合)

住宅ローンの残額が家の評価額を上回っているケースを「オーバーローン」と言います。オーバーローンの場合、「家の評価額-ローン残額」はマイナスになってしまいます。

このように、マイナスの財産については、裁判所は財産分与の対象にしないので、家は財産分与の対象から外れます

家についてどのように処分するかは、夫婦が自分達で話合って決める必要があります。

2.住宅ローンが残ったときの対処方法

オーバーローンの家が残った場合、以下の3種類の対処方法が考えられます。

 

①住宅ローン名義人が住む

1つは、住宅ローンの名義人が住む方法です。

通常、家の名義は住宅ローン名義人と一致しているので、住宅ローン名義人かつ所有名義人がそのままローンを支払って家に住むなら、特段の問題はありません。

 

②住宅ローン名義人ではない配偶者が住む

住宅ローン名義人ではない元の配偶者が居住する場合には、以下のような問題があります。

●家の名義のみを変更すると、住宅ローンの契約上、契約違反となる可能性がある
財産分与を理由として住宅ローン名義人ではない配偶者に家の名義変更をすると、住宅ローン債権者との間で契約違反になってしまう可能性があります。そこで、ローン完済までは名義変更が出来ない場合があります。

 

●相手にローンを払い続けてもらう場合、滞納した場合のリスクがある
離婚後にも相手にローンを払い続けてもらうことはかのうですが、万が一住宅ローンの返済が滞ってしまうと、債権者が家を競売にかけ、家が失われてしまう場合も想定でき、居住する配偶者の立場が不安定になってしまいます。

 

そこで、できれば住宅ローンの名義と所有名義を、実際に家に住む配偶者に変更し、住宅ローンの借り換えを行うのがもっとも良いです。
別担保を入れるなどしてローン名義人を変更してもらう方法もあります。

 

③売却する

夫婦のどちらも家に住まないのであれば、売却してしまう方法もあります。

●アンダーローンの場合
アンダーローンなら売却金の残りを夫婦が2分の1ずつに分けます。

 

●オーバーローンの場合
オーバーローンでも任意売却によって家を売却可能ですが、住宅ローンの残債が残ります。借金は財産分与の対象にならないので、残ったローンは基本的に「住宅ローン名義人」が返済しなければなりません。
ただし配偶者が任意に半額を負担することは可能なので、夫婦で話合いをして、残ったローンをどのように返済していくか決めましょう。

以上が、住宅ローンが残った家・マンション・不動産がある場合の財産分与の方法です。離婚時の財産分与については法律の知識が必須ですので、迷われたときには、弁護士までお気軽にご相談ください。

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